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德纳人在探索 | 论疫情期间租赁合同的履行

更新时间:2020-02-08 10:55:00点击次数:1004次字号:T|T

    2019年年底的新型冠状病毒疫情的突然来袭,打乱了我们的生活,这就是一场没有硝烟的战争。

    因控制疫情的需要,春节假期延长、企业延期复工、各地方要求小区封闭管理等因素,这必然导致众多企业遭受重大损失,例如餐饮业、旅游业、加工企业、中小实体企业等等,而与这些企业密切相关行业首先就是租赁行业,包括商业租赁和房屋租赁。对这个行业的困难如何进行帮扶,在疫情发生后,中央和国家有关部委、省出台相关支持政策,也有很多的企业主及小业主都用主动免租或减租的行为,来帮助企业和个人减轻因疫情影响导致的租金压力,展现了中国企业和公民的社会责任和担当。

    深圳市为深入贯彻落实习近平总书记关于坚决打赢疫情防控阻击战的重要指示精神,全面落实党中央国务院和省委省政府关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的决策部署,在做好防控工作的同时统筹抓好改革发展稳定各项工作,支持企业共渡难关,保障城市平稳运行和经济稳定增长,特制定《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》,该措施第二条“减免物业租金。对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业(含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等)的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户,免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭(个人),免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。

    通过中央和国家有关部委、省市出台相关支持政策,在一定程度上减轻了企业和个人的压力,对企业能够顺利渡过本次疫情起到关键性的作用。但我们也可以预测,在中央和国家有关部委、省市没有出台更多支持政策的情况下,在疫情结束后,依然会产生大量的租赁合同纠纷。为此,如何保障企业、小业主及租户可能会面临的相关法律风险,通过查阅当前的有关政策文件,作者对疫情引起的租赁合同纠纷问题进行分析,供有需要的企业或个人参考。

    首先,因疫情而导致无法履行租赁合同或解除合同的法律关系是属于不可抗力或情势变更,它不属于商业风险。但最终是属于不可抗力还是情势变更,现在存在很大争议。本者认为,应从时间点及其他方面综合分析,请参考作者之前文章“浅析疫情期间合同履行的不可抗力与情势变更”,这里就不作过多阐述。

    我们这里主要分析若发生纠纷应如何处理的法律问题。根据最近广东省人民法院作出的官方回应可以确认,因疫情的发生政府采取防控措施导致合同无法履行,或者由于疫情影响致使合同目的无法实现,当事人的民事请求权首先应给予保障。法院在审理案件时根据具体案情,结合当事人约定、所在地疫情的影响程度等因素,综合考虑合同是否解除及损失承担,总体应当适用公平原则处理。对于旅游、住宿、餐饮、运输等服务合同,因疫情致使合同目的无法实现,当事人一方请求解除合同、返还已支付的费用的,在查证属实后一般应考虑依法予以支持;对于租赁合同,因疫情致使合同权利义务显失公平的,可根据实际情况依法予以调整。

    至于调整的比例,目前尚没有具体的法律法规、司法解释进行明确。根据2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)的通知第48条“【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。 人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

    第49条【合同解除的法律后果】合同解除时,一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定,请求另一方承担违约责任的,人民法院依法予以支持。”,但该规定是否适用于因疫情所产生的情形尚须最高人民法院作出最新的解释。

    应特别注意事项,根据相关的司法解释、政策法规,作者分析认为在处理疫情原因引起的合同纠纷案件时需考虑的事项:

    1.当事人之间的合同条款有无明确约定不可抗力或情势变更条款不,若有相关特别约定,适用疫情情形的,应优先适用合同约定。

    2.当事人双方在疫情发生后订立合同的,对疫情形势是预知的,不适用不可抗力或情势变更原则。但若疫情发展超过合同订立时预见到或者应当预见到的情况,仍可适用不可抗力或情势变更原则。

    3.租赁合同纠纷的承租方主张不可抗力因素的,应证明不能履行合同或解除合同与疫情之间的因果关系。

    4.因疫情影响导致合同不能履行或履行困难时,出租人及承租人均负有减损义务,应当采取适当措施防止损失的扩大,否则将承担因扩大的损失而产生的赔偿责任。律师建议:不管是承租方还是出租方,若发生争议,双方应遵守公平、诚信原则,尽量以协商、调解等多元化方式,友好妥善解决合同履行相关的纠纷,争取尽可能减少双方的损失,共同度过疫情难关。“疫情无情人有情,患难之际见真情”,疫情的发生我们每一个人都不愿意看到,抗击疫情的这场战斗中,全国人民的无私奉献和众多企业贡献精神展现出中华儿女的责任担当,相信我们团结一致、共同努力一定会战胜疫情。


广东德纳律师事务所  杨林柏律师

(编辑:德纳律师事务所)

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